Comment bien placer son argent en 2020 ? Partie 2 – L’immobilier

2019 a été une très bonne année sur quasiment tous points de vue (hausse de la bourse, hausse de l’immobilier, hausse de l’or, baisse de l’inflation) sauf pour les fonds en euros (exemple : les assurances-vie).

L’immobilier, une valeur sûre!

Investir dans la pierre peut s’avérer très rentable. A condition de s’impliquer dans l’opération, d’optimiser son financement, la fiscalité et de choisir un produit (parking, meublé, foncières cotées, etc.) adapté à vos besoins!

Vous trouverez ci-dessous, un panel détaillé de solutions d’investissements dans l’immobilier pour l’année 2020. Cet article est la suite de la sérié d’articles « Comment bien placer son argent en 2020? » avec comme premier article, les placements bancaires.

LA RESIDENCE PRINCIPALE

La résidence principale est un placement au même titre que l’assurance vie ou le PEA, il ne faut pas l’oublier. Je vous encourage donc, si ce n’est pas déjà le cas, de devenir propriétaire pour au moins cinq raisons:

1. Être propriétaire sécurise votre avenir et celui de votre famille
2. Être propriétaire de son toit une fois à la retraite diminue les contraintes budgétaires
3. Être propriétaire, c’est avoir le plaisir de pouvoir rénover son logement librement* à son goût
4. Sur le plan fiscal, la résidence principale recèle de nombreux atouts
5. Enfin, les taux d’emprunt actuels très avantageux!

*dans le respect des règles de l’urbanisme

Quelques conseils pour réaliser un bon achat…

LA LOCALISATION: LA CLEF D’UN BON ACHAT

La base d’un bon appartement est sa localisation. Un appartement bien placé vous permettra de le revendre rapidement si besoin, de trouver des locataires facilement si vous souhaitez le louer ou encore d’avoir la chance de profiter de cet emplacement idéal en habitant dedans!

En effet, prospectez les quartiers bien desservis par les transports en commun, proches des gares, arrêts de bus ou routes. Soyez attentif également à la proximité des écoles et commerces.

Enfin, si vous savez que d’ici quelques années aura lieu la construction d’un musée, d’un tram, d’un centre commerciale, etc. votre bien prendra beaucoup de valeurs il est donc très intéressant de l’acheter avant la construction pour faire une belle plus-value lors de la revente plus tard.

LE JUSTE PRIX

VOTRE BUDGET

Définissez votre budget en pensant à intégrer les droits de mutation. Tenez compte aussi des travaux de rénovation et des charges de copropriété.

Conseil: N’oubliez pas de consulter les procès-verbaux d’assemblée générale pour savoir si des travaux ont été programmés.

LE PRIX

Pour vous faire une idée des prix du marché, consulter la côte de votre quartier!

Si vous faites appel à un intermédiaire, discutez avec lui de la réalité du marché, il peut vous aider à faire avancer la négociation si le prix est au-dessus du marché.

LES ATOÛTS FISCAUX

En cas de revente, la résidence principale est totalement exonérée d’impôt et de contribution sociales sur la plus-value!

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un crédit d’impôt de 30%, réformé dans le cadre de la loi de finances pour 2020.

Dans l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la résidence principale est déclarée à 70% de sa valeur vénale*.

Et enfin, les sommes percues par les personnes qui louent une partie de leur logement en meublé sont exonérées d’impôt sur le revenu sous conditions: les pièces louées doivent être la résidence principale du locataire et pour un prix raisonnable**.

*La valeur vénale est une expression désignant la valeur d’un bien sur le marché. La valeur vénale constitue donc la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente.

**Pour 2019, le plafond de loyer annuel (hors charges) par mètre carré est fixé à 1187€ en Île-de-France et 138€ ailleurs.

LOCATION DANS L’ANCIEN

Dans la perspective de la retraite, qui plus est de nos jours, il est intéressant d’acheter un logement ancien (= pas neuf) pour louer et compléter vos revenus. Quel que soit votre profil, investissez de préférences près de chez vous et dans une ville où la demande locative est dynamique.

LES AVANTAGES

1. Le prix du mètre carré dans l’ancien est de 15 à 25% moins cher que celui du neuf
2. Il est plus facile de trouver un appartement ancien bien placé (proche des écoles, transports ou centre ville), qu’un appartement neuf
3. Vous pourrez acheter un appartement qui a du cachet: parquet, cheminée, moulures, des points qui sont appréciés par les locataires

A savoir que votre appartement sera probablement moins bien isolé et aménagé qu’un appartement neuf. Cependant, sachez que les travaux que vous entreprendrez pour l’actualiser seront fiscalement déductibles.

LES IMPÔTS

Outre l’impôt sur le revenu à taux progressif, vos loyers nets de charges supportent les prélèvements sociaux (17,2%). Si vos loyers bruts ne dépassent pas 15.000€/an, vous pouvez profiter d’un régime simplifié d’imposition dit microfoncier. Le fisc applique alors un abattement de 30% et vous êtes taxé sur le reste.

Si vos charges ont dépassé 30% de vos loyers, c’est lé régime dit réel qui s’applique et vous êtes autorisé à déduire des loyers des dépenses comme les intérêts d’emprunt, dans certaines limites, les honoraires de gestion, dépenses d’entretien, etc.

L’éventuel déficit foncier constaté est alors déductible de votre revenu global dans la limite de 10.700€/an. Au dela de ce plafond, l’excédent sera reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

UNE TAXATION SUR LES PLUs-VALUES

La vente d’un bien autre que la résidence principale est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières de 36,2% (dont 17,2% de prélèvements sociaux).

Des abattements en fonction de la durée de détention s’appliquent:

INVESTISSEMENT PINEL

L’achat d’un logement permet à l’acquéreur de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu calculée sur le prix d’achat du logement selon l’engagement de durée de location.

OU INVESTIR (ZONE A bis, A, B1)?

L’objectif du dispositif est de favoriser la construction dans les localités qui souffrent d’un manque de logements. Il se concentre sur les zones dites:

• A bis: Paris et quelques 76 communes environnantes
• A: Le reste des communes de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, des villes comme Lyon, Lille, Montpellier, Marseille, etc.
• B1: Grandes agglomérations, communes de la grande couronne parisienne hors des zones A ou A bis

PLAFONNEMENT DES LOYERS

La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat plafonné à 300.000€ et 5.500€ par mètre carré. Le bénéfice fiscal, qui peut atteindre 63.000€ sur douze ans, est toutefois soumis à conditions. Ce dispositif fait partie des niches fiscales (plafonnées à 10.000€ par an). Il est reconduit jusqu’au 31 Décembre 2021.

Le logement (non meublé) doit être loué à titre d’habitation principale, répondre à des exigences de performances énergétiques et des loyers (hors charges) appliqués sont plafonnés. Cette limite est révisée chaque année. En 2019, ce loyer maximum est fixé à:

• 17,17€ le mètre carré en zone A bis
• 12,75€ le mètre carré en zone A
• 10,28€ le mètre carré en zone B

La première location doit intervenir dans les douzes mois qui suivent l’achat ou l’achèvement des travaux. L’un des buts recherchés par ce dispositif est de fournir des logements au plus grand nombre.

REVENUS DU LOCATAIRE

Les revenus du locataire entrent aussi en ligne de compte. Ses conditions de ressources ne doivent pas dépasser un certain montant. Un plafond de revenus, révisé chaque année, est fixé en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal de l’occupant. Notez que le locataire peut être un ascendant ou même un descendant.

REDUCTION D’IMPÔT

Le tableau ci-dessous recense les réductions d’impôt applicables en fonction de l’investissement et de la durée de détention.

LOCATION MEUBLEE

Souplesse dans la gestion du bail, revenus locatifs majorés, fiscalité clémente: pour un propriétaire bailleur, la location en meublé concentre de nombreux avantages.

DUREE DES BAUX

Alors que la durée du bail est de trois ans minimum pour une location nue, elle est d’un an renouvelable pour une location meublée à usage de résidence principale. Et si elle est consentie à un étudiant, la durée est réduite à neuf mois et même moins depuis l’instauration du bail mobilité. Celui-ci autorise des baux de un à dix mois destinés aux personnes en formation, en mission temporaire. Dans la mesure où le logement dispose de tout l’équipement nécessaires à la vie courante, le meublé est loué plus cher, de l’ordre de 10 à 20%.

Pour une gestion en règle, vous respecterez:

• Le contrat type de location
• La limitation à deux mois de loyers de caution
• Les éléments de mobiliers obligatoires (et minimum!)

LES MEUBLES

Nous parlions précédemment de l’importance de la localisation de l’appartement, dans le cadre d’un appartement meublé, les meubles et le style de ceux-ci est également un critère à prendre en compte dont les locataires sont très attentifs. Un logement meublé est d’ailleurs défini comme « un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et de qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Le décret du 31 Juillet 2015 dresse la liste des équipements obligatoires (et minimum). Le créneau de la location meublée s’est démocratisé et il faut savoir se distinguer par de meilleures prestations.

TAXATION (BIC)

Les loyers d’un meublé sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Jusqu’à un seuil de 70.000€ de recettes annuelles, le régime des micro-BIC est applicable, au-delà vous êtes soumis au régime réel et pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunts, travaux, etc.) et amortir le bien et le mobilier, mais pas la valeur du terrain. Si le montant des déductions (hors amortissement) est supérieur à celui des loyers percus, un déficit sera constaté et reporté sur les revenus de même nature des dix années suivantes.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) acquièrent et gèrent le patrimoine immobilier affecté à la location. Elles redistribuent à leurs associés, sous forme de dividendes, les loyers perçus moins les frais.

HISTORIQUE

Pour apprécier l’historique des résultats, il convient de se référer au taux de rentabilité interne (TRI). Ce taux annualisé tient compte du prix de souscription de la part, des revenus distribués et de la valeur de retrait constatée (prix perçu par l’associé qui s’est retiré de la société).

A savoir: Le TRI sur dix ans ressort en moyenne à 6,6% sur un échantillon de 80 SCPI (source IEIF)

TAUX D’OCCUPATION

Dans la documentation, vérifiez l’évolution du taux d’occupation financier. Cet indicateur est le résultat de la division entre les loyers facturés et les loyers facturables, il doit se situer au-delà de 90%. Un effritement continu du taux d’occupation n’est évidemment pas bon signe.

POIDS DES CHARGES

Pour une SCPI, le montant de l’ensemble des charges doit rester dans la limite de 25% des loyers. Pour dénicher cet élément, il faut attentivement se plonger dans la lecture du rapport annuel et parcourir le chapitre des résultats financiers. C’est l’évolution dans le temps de ce ratio qui vous donnera la meilleure indication.

PERENNITE DU DIVIDENDE

Les SCPI mettent chaque année en réserve une partie de leurs recettes, le « report à nouveau ». Il permet de pérenniser le dividende versé. Un montant trop élevé laisse néanmoins à penser que la SCPI nourrit des inquiétudes pour l’avenir. Un report à nouveau représentant 4 à 5% des loyers semble être la bonne proportion.

LES CONDITIONS DE REVENTE

La liquidité n’est pas toujours au rendez-vous. Les sociétés de gestion ne garantissent pas la revente des titres, mais la cession de parts SCPI à capital variable s’améliore au fil des années.

Fiscalement, les SCPI ne sont pas épargnées:

• Impôt sur Fortune Immobilière (IFI)
• Fiscalité des revenus fonciers
• Imposition des plus-values immobilières

A noter qu’à la souscription, une commission de 8 à 12% est prélevée sur le prix d’émission. La société de gestion prélève une commission d’environ 10% sur les loyers. Les frais de sortie sont variables.

OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)

Les 18 OPCI grand public ont collecté 1,23 milliard d’euros lors du premier semestre de 2019, et la capitalisation de 16,6 milliards d’euros est en hausse de 10% par rapport au 31 décembre 2018. Créé en 2005, l’OPCI est une sorte de SCPI, plus souple et plus liquide.

Le capital d’un OPCI est constitué:

• 60% (au moins) de parts de sociétés immobilières et d’actifs immobiliers.
• 10% de liquidités pour assurer une meilleure fluidité à la revente (différence majeure avec les SCPI)
• Le reste du capital (0 à 30%) est investi en valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM), ce qui peut améliorer la performance

Selon l’Association francaise des sociétés de placements immobilier, le rendement annualisé s’élevait à 1,10% au 30 juin 2019. Le prix des parts démarre à 1000€. Prévoyez des frais de souscription (3 à 7%), de gestion (1,5% à 3% par an) et de rachat (environ 5%).

Les OPCI grand public ont presque toutes adopté le statut de société de placement immobilière à capital variable (SPPICAV). C’est donc la fiscalité des dividendes et des plus-values d’actions qui s’applique, à savoir le PFU* de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux) ou l’option pour le barème progressif.

Attention tout de même, la quote-part immobilière des OPCI entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IF).

A savoir: Les OPCI peuvent être détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, la liquidité dépendre des conditions de sortie du contrat. Comme pour les SCPI, le capital n’est pas garanti.

SOCIETES FONCIERES COTEES

Pour concilier les avantages de l’immobilier et les atouts de la Bourse, les foncières cotées sont pour vous. Ces sociétés d’investissement immobiliers cotées (Siic) sont fondées sur le principe de la transparence fiscale. En contrepartie de l’absence d’impôt sur les sociétés, elles doivent redistribuer 95% de leur bénéfice net annuel et 60% des plus-values dans un délai de trois ans. C’est la quasi-certitude d’un dividende pérenne, sans à-coups, avec des rendements bruts parfois supérieur à 7%.

Malheureusement, l’offre n’a pas cessé de se rétrécir à la Bourse de Paris, les fusions entre foncières concurrentes n’étant pas comblées par de nouvelles arrivées. A fin octobre 2019, la cote parisienne comptait 24 Siic pour une capitalisation de 74 milliards d’euros. Mais, en pratique, seule une dizaine de titres méritent réellement votre attention et sont susceptibles de vous garantir des volumes d’échanges nourris qui vous permettront de céder facilement vos titres.

NON ELIGIBLE AU PEA

Comme pour tout investissement en Bourse, votre horizon d’engagement doit dépasser 12 mois : le rendement élevé ne compense pas la volatilité des cours propre aux actions. Prenez soin, comme pour un achat immobilier en direct, de bien apprécier la qualité des actifs détenus. Pour cela, privilégiez les foncières dont les dirigeants et les stratégies ont fait leurs preuves.

Trois suggestions:

• Unibail-Rodamco-Westfield (immobilier commercial de qualité)
• Gecina (bureaux parisiens)
• Covivio (portefeuille européen diversifié)

Les actions des Siic restent exclues de l’assiette de l’IFI, mais ne sont pas éligibles au PEA.

FORETS ET GROUPEMENTS FORESTIERS

Un investissement initial abordable, des prix qui collent à l’inflation, un rendement mesuré mais régulier et un régime fiscal attrayant: à l’heure où les valeurs refuges se font rares, la forêt a de quoi séduire bon nombre d’investisseurs.

ACCESSIBLE

Avec un capital inférieur à 100.000€, il est possible d’acquérir une forêt de 25 hectares qui pourra rapporter de 1 à 3% l’an selon les ventes de bois et les droits de chasse. Avec un atout fiscal de taille (soumis à certaines conditions): cet actif ne sera retenu qu’à hauteur du quart de sa valeur pour la déclaration d’IFI (ex-ISF) et pour les droits de succession.

OBJECTIFS

Dans une optique de production, par exemple, les forêts du nord-est de la France aux essences les plus diversifiées comme celle du Jura et des Vosges, seront privilégiées, sans oublier celles de la région Centre. Pour l’agrément, et la chasse en particulier, tout dépend évidemment du lieu de votre résidence principale. Mais la Sologne reste, en tout état de cause, un territoire incontournable, tout comme les massifs forestiers du Sud-Est.

EXPERTS

La forêt est un domaine naturel complxe. Au-delà de l’intervention du notaire, il est recommandé de passer par une agence spécialisée et de s’entourer de professionnels.

VINGT A TRENTE ANS

Une forêt s’acquiert dans une optique de long terme (20ans minimum), ne serait-ce que pour profiter de sa croissance biologique. Pas question d’acheter, aussi belle soit-elle, pour réaliser un aller-retour rapide. D’autant que la liquidité n’est pas toujours au rendez-vous. Sans parler des avantages fiscaux, notamment au titre de l’IFI, qui impliquent un engagement durable.

PARTS DE GFF

L’achat d’une forêt en direct vous effraie? Aucun problème, il existe une autre piste pour les amoureux de la nature: l’investissement dans des parts de groupements fonciers forestiers (GFF). L’investisseur est libéré des soucis de la gestion, pris en charge par des professionnels, pour un ticket d’entrée plus accessible, de 1.000 à 15.000€ la part. Des GFF réduisent vos impôts à hauteur de 18% de vos versements, avec une réduction d’impôt plafonnée à 1.026€ pour un célibataire et 2.052€ pour un couple. La réduction d’impôt obtenue est soumise à une durée de conservation des parts de huit ans.

Un placement réservé aux initiés et aux néophytes conseillés par des spécialistes. L’attrait de ce placement est la valorisation du bien et une fiscalité successorale très allégée, davantage que le rendement.

PLACES DE PARKING

La place de parking constitue un bon placement immobilier de complément ou pour les débutants. La réussite de l’investissement dépend de la localisation, encore un fois. Plus la pénurie de places publiques est grande, plus la location sera facile.

Dans vos recherches, privilégiez les quartiers où il est difficile de se garer. Evitez la proximité des grands parkings gratuits, ceux de grandes surfaces, des gares ou des administrations qui risquent de vous concurrencer. Choisissez des parkings sécurisés et facile d’accès. Leurs places se loueront plus cher et plus aisément qu’un emplacement en plein air situé au pied d’une résidence.

Les contrats de location ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers

Les frais d’entretien et les charges sont peu élevés. Vous êtes exonéré de taxe sur la plus-value si le montant de la cession est inférieur à 15.000€. Sinon, la plus-value est taxée comme pour tout bien immobilier.

A savoir: Les garages fermés (box) sont très recherchés car ils peuvent servir de débarras. Ils se vendent 20 à 30% plus cher. La fourchette des prix étendue, de 14.000€ à 55.000€ dans les grandes villes. Les prix varient selon l’offre de stationnements publics et privés aux alentours et les qualités de la place (box fermé, gardien, etc.).

CONCLUSION

Les principales solutions et surtout connaissances à avoir, en termes d’investissement immobilier, pour aborder sereinement l’année 2020 ont été discuté dans cet article. Avec des taux parfois largement supérieur aux taux des différents placements bancaires abordé dans l’article précédent Comment bien placer son argent en 2020 ? Partie 1 – Les banques, l’immobilier reste une solution de placement et/ou d’investissement majeure possédant un rendement très intéressant. Il faut toutefois bien se renseigner sur la fiscalité, le financement ou encore la durée de détention pour pouvoir en retirer le maximum et ressortir gagnant!

Prochainement nous aborderons le prochain article de « Comment bien placer son argent en 2020? » en abordant la bourse! On pourra voir que certaines actions permettent d’obtenir d’excellents rendements sans être forcément un domaine réservé aux initiés. Nous verrons également à quel point, aujourd’hui, la bourse est à porter de main pour tout le monde…